Úprava vzájemného vypořádání prostředků ve smlouvách o převodu vlastnictví jednotky dle § 24 odst.7
V poslední době se rozběhla diskuse ohledně rozsudku Nejvyššího soudu ČR,kterým bylo zamítnuto dovolání člena družstva ve věci vyloučení bytu převedeného do vlastnictví člena družstva dle zákona č.72/1994 Sb.o vlastnictví bytů,dále jen zákon, z konkursní podstaty úpadce Bytové družstvo Kavčí skála v Říčanech.
Vzhledem k tomu,že se jedná o první a konečný rozsudek v takové věci ,lze mít za to,že i v dalších obdobných případech
bude rozhodováno obdobně,tj.že se jedná o judikát,který nelze
v praxi opomíjet.
Svaz se s rozsudkem neztotožňuje zejména z toho důvodu,že nedokonalé ustanovení § 24 odst.7 zákona bylo soudem aplikováno v neprospěch žalující strany – člena družstva.
Znění § 24 odst.7 zákona:
„Součástí smlouvy o převodu vlastnictví jednotky z vlastnictví družstva je vzájemné vypořádání prostředků určených na financování oprav a údržby budovy,popřípadě domu a jednotky a dále prostředků tvořených ze zisku bytového hospodářství (dále jen „ prostředky určené k vypořádání „),připadajících na převáděnou jednotku.Vzájemným vypořádáním se přitom rozumí vyrovnání jak nevyčerpaných zůstatků,tak vyrovnání nedoplatků ze strany nabyvatele.Nevyčerpanými prostředky určené k vypořádání převede družstvo právnické osobě zabezpečující správu domu (§9 až 11).Pro použití převedených prostředků platí ustanovení § 15 obdobně.V případě,že správa domu není zajišťována právnickou osobou,převede družstvo nevyčerpané prostředky určené k vypořádání vlastníku jednotky.“
Ve zdůvodnění rozsudku odvolacího soudu (Vrchní soud) se uvádí,že „…náležitost stanovenou v § 24 odst.7 byt.zákona smlouva neobsahuje.Protože podle jeho přesvědčení se jedná o náležitost obligatorní,nelze než dojít k závěru,že z důvodu její absence ve smlouvě je tato smlouva podle § 39 obč.zák.neplatným právním úkonem.“ .
Toto je hlavním důvodem,pro který byla smlouva o převodu jednotky (už vložena do katastru nemovitostí) i Nejvyšším soudem shledána za absolutně neplatnou a proto se dovolatel nestal vlastníkem jednotky ,kterou požadoval ze soupisu konkursní podstaty vyloučit, jednotka zůstala ve vlastnictví družstva a jako taková byla v soupisu konkursní podstaty po právu.
Jak má konkrétně obligatorní ujednání o vypořádání ve smlouvě vypadat ,aby nebyly pochybnosti o její platnosti, není žádnou normou stanoveno.Vzhledem k tomu je vhodné z opatrnosti uvádět ve smlouvě všechny v úvahu přicházející údaje,tj.i skutečnost,že žádné prostředky k vypořádání nejsou.Dále doporučujeme ve smlouvách uvádět konkrétní termín úhrady případných nedoplatků,které nebyly ke dni podpisu smlouvy uhrazeny.
Na základě výše uvedené skutečnosti byl ekonomicko metodickým odborem svazu vypracován výklad § 24 odst.7 zákona z hlediska zjištění prostředků určených k vypořádání.Tento výklad je doporučením jak by družstva měla postupovat při zjišťování prostředků určených k vypořádání a jejích uvádění ve smlouvách o převodu vlastnictví jednotky, s cílem předejít dalším možným komplikacím při určování platnosti smluv o převodech vlastnictví jednotky z důvodu absence náležitostí stanovených v § 24 odst.7 zákona :
I. Prostředky určené k vypořádání ve „vícedomových“ bytových družstvech účtujících náklady a výnosy odděleně podle jednotlivých domů – hospodářských středisek =
1. prostředky určené na financování oprav a údržby domu a jednotky
= finanční zdroje vytvořené z nájemného z bytů (nebytových prostor) účelově určené na financování oprav a údržby, příp. rekonstrukcí a modernizací příslušného domu, (příp. bytu nebo nebytového prostoru)
účetně: zůstatek analytického účtu příslušného domu – střediska bytového hospodářství (SBH)
a) 459 – Ostatní rezervy (výjimečně 451 – Rezervy zákonné)
zůstatek účtu na straně Dal = pohledávka nabyvatele jednotky vůči družstvu (vytvořené zdroje SBH nebyly vyčerpány)
b) 475 – Dlouhodobé přijaté zálohy
zůstatek účtu na straně Má dáti = závazek nabyvatele jednotky vůči družstvu (zdroje byly „přečerpány“, tj. uhradily se náklady, na které dům – SBH nemělo vytvořeno dostatek finančních zdrojů)
zůstatek účtu na straně Dal = pohledávka nabyvatele jednotky vůči družstvu (vytvořené zdroje SBH nebyly vyčerpány)
2. prostředky vytvořené ze zisku bytového hospodářství
= nerozdělený zisk + fondy ze zisku vytvořené v příslušném SBH
výnosy SBH > náklady SBH zisk SBH; výnosy SBH < náklady SBH ztráta SBH
(hospodářský výsledek SBH se obvykle zúčtovává s fondem ze zisku SBH)
účetně: zůstatek analytického účtu příslušného SBH
a) 431 – Výsledek hospodaření ve schvalovacím řízení
zůstatek účtu na straně Má dáti = závazek nabyvatele jednotky vůči družstvu
zůstatek účtu na straně Dal = pohledávka nabyvatele jednotky vůči družstvu
b) 423 – Statutární fondy (příp. 427 – Ostatní fondy)
zůstatek účtu na straně Dal = pohledávka nabyvatele jednotky vůči družstvu
c) 428 – Nerozdělený zisk minulých let = pohledávka nabyvatele vůči družstvu
d) 429 – Neuhrazená ztráta minulých let = závazek nabyvatele vůči družstvu
Vedle SBH vytváří družstvo střediska ostatního hospodaření (SOH) - středisko správy (společné pro všechny domy), středisko údržby, střediska výstavby apod. Hospodářský výsledek těchto středisek se zúčtovává s nedělitelným fondem, příp. dalšími fondy ze zisku (např. sociální fond zaměstnanců družstva apod.) není součástí prostředků učených k vypořádání!
II. Prostředky určené k vypořádání v „jednodomových“ bytových družstvech nevytvářejících oddělená hospodářská střediska =
prostředky určené na financování oprav a údržby domu a jednotky
= finanční zdroje vytvořené z nájemného z bytů (nebytových prostor) účelově určené na financování oprav a údržby, příp. rekonstrukcí a modernizací domu (příp. bytu nebo nebytového prostoru).
účetně: viz ad 1. v části I.
Výsledek hospodaření družstva se analyticky nečlení podle jednotlivých hospodářských středisek jak je tomu v případě ad 2 v části I – vykazuje se „jediný“ výsledek (zisk nebo ztráta) za celé družstvo a za všechny činnosti dohromady (bytové i ostatní hospodářství) – fakticky neexistuje odděleně „zisk bytového hospodářství“. Celkový výsledek hospodaření se zúčtovává s nedělitelným fondem, výjimečně též s jinými fondy ze zisku nejsou součástí prostředků učených k vypořádání!
III. Úprava vypořádání prostředků určených k vypořádání ve smlouvě o převodu jednotky
1. Zůstatek prostředků určených na financování údržby a oprav, příp. technického zhodnocení domu a bytu připadající na převáděnou jednotku ke dni X/ ……………….. činil
+ ……………..Kč = závazek převádějícího (nevyčerpané prostředky)
neboXX/
- ………………Kč = pohledávka převádějícího (přečerpané prostředky).
Uvedený zůstatek včetně přírůstku z nájemného uhrazeného nabyvatelem od výše uvedeného data až do uskutečnění převodu jednotky (den podání návrhu na vklad na katastrální úřad) bude nadále převádějící používat na financování údržby a oprav, příp. technického zhodnocení domu a bytu a poté
a) bude-li k datu převodu jednotky kladný (závazek převádějícího) - bezodkladně jej převede na bankovní účet právnické osoby - správce domu nebo převede nabyvateli, bude-li správcem domu fyzická osoba; zůstane-li správcem domu po převodu jednotky převádějící, bude ponechán zůstatek na jeho bankovním účtu, veden jako závazek vůči nabyvateli a používán v souladu se smlouvou o zajišťování správy domu uzavřené mezi nabyvatelem a převádějícím
b) bude-li k datu převodu záporný (pohledávka převádějícího) – nabyvatel závazek uhradí převádějícímu nejpozději do ………
2. Zůstatek fondu ze zisku samostatného střediska bytového hospodářství příslušného domu připadající na převáděnou jednotku ke dniX/ ……………….. činil
+ ……………..Kč = závazek převádějícího (nevyčerpané zdroje)
neboXX/
- ………………Kč = pohledávka převádějícího (přečerpané zdroje).
Uvedený zůstatek popř. snížený použitím fondu na úhradu nevypořádané ztráty střediska bytového hospodářství nebo zvýšený převodem nerozděleného zisku střediska bytového hospodářství do fondu
a) bude-li k datu převodu jednotky kladný (závazek převádějícího) - bezodkladně jej převede na bankovní účet právnické osoby - správce domu nebo převede nabyvateli, bude-li správcem domu fyzická osoba; zůstane-li správcem domu po převodu jednotky převádějící, bude ponechán zůstatek na jeho bankovním účtu, veden jako závazek vůči nabyvateli a používán v souladu se smlouvou o zajišťování správy domu uzavřené mezi nabyvatelem a převádějícím
b) bude-li k datu převodu záporný (pohledávka převádějícího) – nabyvatel závazek uhradí převádějícímu nejpozději do …………
3. Nevypořádaný výsledek hospodaření samostatného střediska bytového hospodářství příslušného domu připadající na převáděnou jednotku ke dniX/ ……………….. činil
+ ……………..Kč = závazek převádějícího (zisk)
neboXX/
- ………………Kč = pohledávka převádějícího (ztráta).
Uvedený výsledek hospodaření po případném zúčtování s fondem ze zisku samostatného střediska bytového hospodářství příslušného domu, popř. snížený nebo zvýšený o nově vzniklý zisk nebo nově vzniklou ztrátu tohoto střediska
a) bude-li k datu převodu jednotky kladný (závazek převádějícího) - bezodkladně jej převede na bankovní účet právnické osoby - správce domu nebo převede nabyvateli, bude-li správcem domu fyzická osoba; zůstane-li správcem domu po převodu jednotky převádějící, bude ponechán zůstatek na jeho bankovním účtu, veden jako závazek vůči nabyvateli a používán v souladu se smlouvou o zajišťování správy domu uzavřené mezi nabyvatelem a převádějícím
c) bude-li k datu převodu záporný (pohledávka převádějícího) – nabyvatel závazek uhradí převádějícímu nejpozději do …………
Družstvo bez oddělených středisek bytového hospodářství (má obvykle jediný bytový dům) použije pouze ustanovení pod bodem 1 (nevytváří zisk střediska bytového hospodářství, ale zisk ze všech výnosů družstva).
X/ Uvede se stav zjištěný z účetnictví družstva k co možná nejbližšímu datu předcházejícímu vypracování smlouvy o převodu jednotky (např. k datu nejbližší provedené čtvrtletní závěrky).
XX/ Družstvo zvolí podle zjištěného stavu jednu z uvedených variant.
JUDr.Eva Batunová
Ing.Lenka Haráková
Hana Hradcová
V Praze dne 18.2.2004
v praxi opomíjet.
Svaz se s rozsudkem neztotožňuje zejména z toho důvodu,že nedokonalé ustanovení § 24 odst.7 zákona bylo soudem aplikováno v neprospěch žalující strany – člena družstva.
Znění § 24 odst.7 zákona:
„Součástí smlouvy o převodu vlastnictví jednotky z vlastnictví družstva je vzájemné vypořádání prostředků určených na financování oprav a údržby budovy,popřípadě domu a jednotky a dále prostředků tvořených ze zisku bytového hospodářství (dále jen „ prostředky určené k vypořádání „),připadajících na převáděnou jednotku.Vzájemným vypořádáním se přitom rozumí vyrovnání jak nevyčerpaných zůstatků,tak vyrovnání nedoplatků ze strany nabyvatele.Nevyčerpanými prostředky určené k vypořádání převede družstvo právnické osobě zabezpečující správu domu (§9 až 11).Pro použití převedených prostředků platí ustanovení § 15 obdobně.V případě,že správa domu není zajišťována právnickou osobou,převede družstvo nevyčerpané prostředky určené k vypořádání vlastníku jednotky.“
Ve zdůvodnění rozsudku odvolacího soudu (Vrchní soud) se uvádí,že „…náležitost stanovenou v § 24 odst.7 byt.zákona smlouva neobsahuje.Protože podle jeho přesvědčení se jedná o náležitost obligatorní,nelze než dojít k závěru,že z důvodu její absence ve smlouvě je tato smlouva podle § 39 obč.zák.neplatným právním úkonem.“ .
Toto je hlavním důvodem,pro který byla smlouva o převodu jednotky (už vložena do katastru nemovitostí) i Nejvyšším soudem shledána za absolutně neplatnou a proto se dovolatel nestal vlastníkem jednotky ,kterou požadoval ze soupisu konkursní podstaty vyloučit, jednotka zůstala ve vlastnictví družstva a jako taková byla v soupisu konkursní podstaty po právu.
Jak má konkrétně obligatorní ujednání o vypořádání ve smlouvě vypadat ,aby nebyly pochybnosti o její platnosti, není žádnou normou stanoveno.Vzhledem k tomu je vhodné z opatrnosti uvádět ve smlouvě všechny v úvahu přicházející údaje,tj.i skutečnost,že žádné prostředky k vypořádání nejsou.Dále doporučujeme ve smlouvách uvádět konkrétní termín úhrady případných nedoplatků,které nebyly ke dni podpisu smlouvy uhrazeny.
Na základě výše uvedené skutečnosti byl ekonomicko metodickým odborem svazu vypracován výklad § 24 odst.7 zákona z hlediska zjištění prostředků určených k vypořádání.Tento výklad je doporučením jak by družstva měla postupovat při zjišťování prostředků určených k vypořádání a jejích uvádění ve smlouvách o převodu vlastnictví jednotky, s cílem předejít dalším možným komplikacím při určování platnosti smluv o převodech vlastnictví jednotky z důvodu absence náležitostí stanovených v § 24 odst.7 zákona :
I. Prostředky určené k vypořádání ve „vícedomových“ bytových družstvech účtujících náklady a výnosy odděleně podle jednotlivých domů – hospodářských středisek =
1. prostředky určené na financování oprav a údržby domu a jednotky
= finanční zdroje vytvořené z nájemného z bytů (nebytových prostor) účelově určené na financování oprav a údržby, příp. rekonstrukcí a modernizací příslušného domu, (příp. bytu nebo nebytového prostoru)
účetně: zůstatek analytického účtu příslušného domu – střediska bytového hospodářství (SBH)
a) 459 – Ostatní rezervy (výjimečně 451 – Rezervy zákonné)
zůstatek účtu na straně Dal = pohledávka nabyvatele jednotky vůči družstvu (vytvořené zdroje SBH nebyly vyčerpány)
b) 475 – Dlouhodobé přijaté zálohy
zůstatek účtu na straně Má dáti = závazek nabyvatele jednotky vůči družstvu (zdroje byly „přečerpány“, tj. uhradily se náklady, na které dům – SBH nemělo vytvořeno dostatek finančních zdrojů)
zůstatek účtu na straně Dal = pohledávka nabyvatele jednotky vůči družstvu (vytvořené zdroje SBH nebyly vyčerpány)
2. prostředky vytvořené ze zisku bytového hospodářství
= nerozdělený zisk + fondy ze zisku vytvořené v příslušném SBH
výnosy SBH > náklady SBH zisk SBH; výnosy SBH < náklady SBH ztráta SBH
(hospodářský výsledek SBH se obvykle zúčtovává s fondem ze zisku SBH)
účetně: zůstatek analytického účtu příslušného SBH
a) 431 – Výsledek hospodaření ve schvalovacím řízení
zůstatek účtu na straně Má dáti = závazek nabyvatele jednotky vůči družstvu
zůstatek účtu na straně Dal = pohledávka nabyvatele jednotky vůči družstvu
b) 423 – Statutární fondy (příp. 427 – Ostatní fondy)
zůstatek účtu na straně Dal = pohledávka nabyvatele jednotky vůči družstvu
c) 428 – Nerozdělený zisk minulých let = pohledávka nabyvatele vůči družstvu
d) 429 – Neuhrazená ztráta minulých let = závazek nabyvatele vůči družstvu
Vedle SBH vytváří družstvo střediska ostatního hospodaření (SOH) - středisko správy (společné pro všechny domy), středisko údržby, střediska výstavby apod. Hospodářský výsledek těchto středisek se zúčtovává s nedělitelným fondem, příp. dalšími fondy ze zisku (např. sociální fond zaměstnanců družstva apod.) není součástí prostředků učených k vypořádání!
II. Prostředky určené k vypořádání v „jednodomových“ bytových družstvech nevytvářejících oddělená hospodářská střediska =
prostředky určené na financování oprav a údržby domu a jednotky
= finanční zdroje vytvořené z nájemného z bytů (nebytových prostor) účelově určené na financování oprav a údržby, příp. rekonstrukcí a modernizací domu (příp. bytu nebo nebytového prostoru).
účetně: viz ad 1. v části I.
Výsledek hospodaření družstva se analyticky nečlení podle jednotlivých hospodářských středisek jak je tomu v případě ad 2 v části I – vykazuje se „jediný“ výsledek (zisk nebo ztráta) za celé družstvo a za všechny činnosti dohromady (bytové i ostatní hospodářství) – fakticky neexistuje odděleně „zisk bytového hospodářství“. Celkový výsledek hospodaření se zúčtovává s nedělitelným fondem, výjimečně též s jinými fondy ze zisku nejsou součástí prostředků učených k vypořádání!
III. Úprava vypořádání prostředků určených k vypořádání ve smlouvě o převodu jednotky
1. Zůstatek prostředků určených na financování údržby a oprav, příp. technického zhodnocení domu a bytu připadající na převáděnou jednotku ke dni X/ ……………….. činil
+ ……………..Kč = závazek převádějícího (nevyčerpané prostředky)
neboXX/
- ………………Kč = pohledávka převádějícího (přečerpané prostředky).
Uvedený zůstatek včetně přírůstku z nájemného uhrazeného nabyvatelem od výše uvedeného data až do uskutečnění převodu jednotky (den podání návrhu na vklad na katastrální úřad) bude nadále převádějící používat na financování údržby a oprav, příp. technického zhodnocení domu a bytu a poté
a) bude-li k datu převodu jednotky kladný (závazek převádějícího) - bezodkladně jej převede na bankovní účet právnické osoby - správce domu nebo převede nabyvateli, bude-li správcem domu fyzická osoba; zůstane-li správcem domu po převodu jednotky převádějící, bude ponechán zůstatek na jeho bankovním účtu, veden jako závazek vůči nabyvateli a používán v souladu se smlouvou o zajišťování správy domu uzavřené mezi nabyvatelem a převádějícím
b) bude-li k datu převodu záporný (pohledávka převádějícího) – nabyvatel závazek uhradí převádějícímu nejpozději do ………
2. Zůstatek fondu ze zisku samostatného střediska bytového hospodářství příslušného domu připadající na převáděnou jednotku ke dniX/ ……………….. činil
+ ……………..Kč = závazek převádějícího (nevyčerpané zdroje)
neboXX/
- ………………Kč = pohledávka převádějícího (přečerpané zdroje).
Uvedený zůstatek popř. snížený použitím fondu na úhradu nevypořádané ztráty střediska bytového hospodářství nebo zvýšený převodem nerozděleného zisku střediska bytového hospodářství do fondu
a) bude-li k datu převodu jednotky kladný (závazek převádějícího) - bezodkladně jej převede na bankovní účet právnické osoby - správce domu nebo převede nabyvateli, bude-li správcem domu fyzická osoba; zůstane-li správcem domu po převodu jednotky převádějící, bude ponechán zůstatek na jeho bankovním účtu, veden jako závazek vůči nabyvateli a používán v souladu se smlouvou o zajišťování správy domu uzavřené mezi nabyvatelem a převádějícím
b) bude-li k datu převodu záporný (pohledávka převádějícího) – nabyvatel závazek uhradí převádějícímu nejpozději do …………
3. Nevypořádaný výsledek hospodaření samostatného střediska bytového hospodářství příslušného domu připadající na převáděnou jednotku ke dniX/ ……………….. činil
+ ……………..Kč = závazek převádějícího (zisk)
neboXX/
- ………………Kč = pohledávka převádějícího (ztráta).
Uvedený výsledek hospodaření po případném zúčtování s fondem ze zisku samostatného střediska bytového hospodářství příslušného domu, popř. snížený nebo zvýšený o nově vzniklý zisk nebo nově vzniklou ztrátu tohoto střediska
a) bude-li k datu převodu jednotky kladný (závazek převádějícího) - bezodkladně jej převede na bankovní účet právnické osoby - správce domu nebo převede nabyvateli, bude-li správcem domu fyzická osoba; zůstane-li správcem domu po převodu jednotky převádějící, bude ponechán zůstatek na jeho bankovním účtu, veden jako závazek vůči nabyvateli a používán v souladu se smlouvou o zajišťování správy domu uzavřené mezi nabyvatelem a převádějícím
c) bude-li k datu převodu záporný (pohledávka převádějícího) – nabyvatel závazek uhradí převádějícímu nejpozději do …………
Družstvo bez oddělených středisek bytového hospodářství (má obvykle jediný bytový dům) použije pouze ustanovení pod bodem 1 (nevytváří zisk střediska bytového hospodářství, ale zisk ze všech výnosů družstva).
X/ Uvede se stav zjištěný z účetnictví družstva k co možná nejbližšímu datu předcházejícímu vypracování smlouvy o převodu jednotky (např. k datu nejbližší provedené čtvrtletní závěrky).
XX/ Družstvo zvolí podle zjištěného stavu jednu z uvedených variant.
JUDr.Eva Batunová
Ing.Lenka Haráková
Hana Hradcová
V Praze dne 18.2.2004
