Přístupy k modernizaci bydlení
Dne 15.9.2008 byl v časopise "Fasády" uveřejněn článek pana ing. Jana Loukoty se zaměřrním na trendy v regeneraci panelových domů.
Panelové domy byly postaveny za režimu, který si za jeden z ukazatelů blahobytu určil poskytnout bydlení v nových bytech většině obyvatel. Tomu odpovídala i výstavba sídlišť, často bez nezbytného zázemí a infrastruktury. Naprosto však byla zanedbána údržba domů.
Specifickou architekturu tzv. komplexní bytové výstavby můžeme kritizovat, nelze však přehlédnout dvě fakta. Za prvé, že v panelových bytech dodnes bydlí přes 40 % obyvatel.
Za druhé, že byty v panelových domech nejsou prostorově špatně řešeny a po smysluplné regeneraci poskytují kvalitní bydlení.
Pro porovnání jsem využil zkušeností naší firmy z působení na trzích v České republice a v bývalé NDR, kde je problém regenerace panelového bydlení ještě výraznější. Přístup v NDR je ovšem “německy” důkladný. Samozřejmě, že se vše odvíjí od finančních možností a postupem doby se ukázalo, že bez podpory není možné regeneraci plošně provádět.
Porovnejme si typy podpor, které jsou poskytovány. V ČR jde o přímé podpory státu (nesystémové řešení), podporu úroků z úvěrů Program panel (systémové řešení, bohužel nekompatibilní s EU) a financování přes stavební spořitelny (nesystémové). V bývalé NDR jsou poskytovány dotace na demolici prázdných domů a dotace na sanaci (forma daňových úlev). Trend jednoznačně směřuje ke kombinaci typu systémové dotace, ať již na demolici nebo regeneraci domu. O opatření rozhoduje poptávka na volném trhu s byty.
Porovnání bytů v ČR a EU z hlediska kvality bydlení: ČR EU Počet bytů na 1000 obyvatel 372 400-490 Užitná plocha bytu 70,5 m2 85 – 120 m2 Počet místností 2,7 3,4 – 5,2
Je patrný trend k větším bytům s nižším počtem nájemníků. To souvisí i s pozdějším zakládáním rodin, uvědomělejším přístupem k výchově dětí, lepší sociální situací a tím i zvýšenými nároky na zkvalitnění bydlení. Ty Tab 1.
Komplexnost % ČR Býv. NDR Střecha 80 % 90 % Zateplení 90 % 100 % Výměna oken 70 % 100 % Oprava lodžií,balkonů 40 % 10 % Rekonstrukce a dostavba lodžií a balkonů 40 % 90 % Vstup do domu 10 % 90 % Výtah 10 % 80 % Okolí + parter 10 % 80 % Spol.prostory v domě 20 % 80 % TZB 30 % 70 % Bytové jádro 10 % 70 % Úprava bytu včetně změny dispozice 2 % 60 % se pak promítají do uvědomělé regenerace domů. U nás se pod pojmem regenerace velmi často rozumí pouze zateplení domu. Tabulka 1 ukazuje, co všechno se pod pojmem regenerace rozumí.
Toto porovnání trendu v regeneraci panelových domů nepotřebuje komentář.
Úprava dispozice bytu je v bývalé NDR téměř bez výjimky provázena částečnou demolicí a změnou celého bytu, která se projevuje zejména: - rozebráním několika podlaží domu, - demontáží lodžií nebo balkonů, - změnou půdorysu (přístavby, proluky), - změnou vnitřní dispozice bytů, jejich novou
skladbou, - změnou vnějšího vzhledu domů ve hmotě, - změnou nejbližšího okolí domu.
Uvedené příklady ukazují, že uvědomělá regenerace podstatně zvyšuje úroveň bydlení, přičemž i náklady zůstávají v poměru se stavbou nových domků v přepočtu na bytovou jednotku nižší. Předpokladem je systémový přístup jak k financování, tak k vlastní regeneraci, která se u nás mnohdy omezuje na pouhé “zateplení”. A to je málo.
Posledním trendem, který je vyvolán pouze nárůstem cen energií, a lze tedy čekat, že přijde k nám je dodatečné zvyšování tloušťky izolantu již zateplených objektů. Na stávající zateplení z 80.-90. let o tloušťce 50-60 mm je dodatečně montována stejnou technologií další izolační vrstva tloušťky 50-60 mm, takže celková tloušťka izolantu dosahuje 100 – 120 mm.
Uvědomělá regenerace je bezesporu cílem k modernizaci bydlení, je však potřeba k ní přistupovat po zralém uvážení nejen investora (majitele domu), ale zejména zajistit systémové a dlouhodobé možnosti financování za jasných a transparentních podmínek.
