Svaz českých a moravských bytových družstev

Ve Zpravodaji SČMBD č.3 ze dne 15.4.2004 pod názvem Úprava vzájemného vypořádání prostředků ve smlouvách o převodu vlastnictví jednotky podle § 24 odst.7 zákona č.72/1994 Sb.ve znění pozdějších předpisů,dále jen zákon, byl zveřejněn názor,že svaz nesouhlasí s rozhodnutím Nejvyššího soudu ČR ohledně zamítnutí dovolání člena družstva Kavčí skála v Říčanech ve věci vyloučení bytu převedeného do vlastnictví člena družstva z konkursní podstaty úpadce- Bytové družstvo Kavčí skála v Říčanech.
Ve zdůvodnění rozhodnutí Nejvyššího soudu o zamítnutí vyloučení bytové jednotky z konkursní podstaty bylo uváděno mimo jiné ,že smlouva o převodu jednotky neobsahovala obligatorní náležitost a to ujednání o vzájemném vypořádání prostředků na financování oprav a údržby budovy,popřípadě domu a jednotky,a dále prostředků tvořených ze zisku bytového hospodářství(dále jen prostředků určených k vypořádání) ve smyslu § 24 odst.7 zákona a to i přes dokazování stěžovatelky,že vypořádání prostředků je ve smlouvě obsaženo.
Na základě ústavní stížnosti ve výše uvedené věci rozhodl Ústavní soud dne 6.5.2004 tak,že zrušil rozsudky Nejvyššího soudu,Vrchního soudu v Praze, Krajského obchodního soudu v Praze i usnesení Městského soudu v Praze.
V posuzované věci dospěl Ústavní soud k závěru,že výše uvedená rozhodnutí „nelze než kvalifikovat ve smyslu svévolné aplikace jednoduchého práva,a tím jako porušení základního práva na řádný proces dle čl.36 odst.1 Listiny a porušení základního práva na ochranu vlastnictví dle čl.11 odst. 1 Listiny“.

K základním otázkám předmětu ústavní stížnosti :
1. Ústavní soud provedl vlastní důkazy potřebné ke zjištění skutkového stavu a konstatoval,že předmětná smlouva požadavkům plynoucím z dikce § 24 odst.5,7 zákona o vlastnictví bytů odpovídá,je v ní obsažená jak klausule o vzájemném vypořádání prostředků na financování oprav a údržby budovy, popř. domu a jednotky, a dále prostředků tvořených ze zisku bytového hospodářství, tak i způsob provedení vyúčtování.
Ústavní soud se neztotožnil s právním názorem Vrchního soudu,podle něhož z obligatorní povahy klausule dle §24 odst.7 zákona v případě její absence,resp.neplatnosti plyne bez dalšího absolutní neplatnost celé smlouvy o bezplatném převodu bytové jednotky dle § 23 odst.2 a 24 odst.1 zákona .

2. V odůvodnění Nálezu Ústavního soudu dále jen Nález, je dále mimo jiné uváděno,že „ Dikce čl.VI.předmětné smlouvy,uzavřené mezi stěžovatelkou a Bytovým družstvem Kavčí skála Říčany,obsahuje oddělenou úpravu úhrady na nesplacené úvěry a úpravu vypořádání prostředků určených na financování oprav a údržby domu a bytové jednotky,čili nesměšuje povinnosti plynoucí z § 24 odst.5 a § 24 odst.7 zákona o vlastnictví bytů.Dikce čl.VI.odst.3 písm.b)uvedené smlouvy pak speciálně stanoví způsob vyúčtování prostředků dle odstavce 2 citovaného ustanovení smlouvy.“.

3. Smlouvu o převodu vlastnictví bytu,která byla Nejvyšším soudem posuzována, nelze dále prohlašovat za absolutně neplatnou z důvodů absence vypořádání prostředků určených na financování oprav a údržbu budovy,domu či jednotky a dále prostředků tvořených ze zisku bytového hospodářství,připadajícího na převáděnou jednotku ( § 24 odst.7 zákona.Ústavní soud ve zdůvodnění Nálezu uvádí,že odvolací soud- Vrchní soud, při interpretaci předmětné smlouvy postupoval v rozporu s pravidly jazykového,systematického a teleologického výkladu a tak porušil ustanovení § 39 obč.zákoníku ve spojení s ustanovením § 24 odst.7 zákona o vlastnictví bytů.

4. Uplatnění nároku dle § 23 § 24 zákona nezakládá podmínky naplnění postupu dle § 68 zákona o konkursu a vyrovnání,tj. vyloučení bytové jednotky z konkursní podstaty úpadce – bytového družstva.Dle kogentních ustanovení §1,§6 zákona o konkursu a vyrovnání a § 222 odst.1 obch.zák.se součástí konkursní podstaty stávají všechny bytové jednotky ve vlastnictví družstva ke dni prohlášení konkursu. Jak je uvedeno v Nálezu “Předmětem pohledávky může být i věc,tj.i byt( viz např.§ 167 odst.2 obč.zák.),přičemž zákon o konkursu a vyrovnání předpokládá i možnost uspokojení pohledávky konkursního věřitele ve vazbě na věc,k niž se váže zajištění jeho pohledávky „.

5. Osobou konkursního věřitele úpadce-bytového družstva může být i člen družstva v případě,že svou pohledávku řádně uplatnil a že mu sluší pohledávka plynoucí z ustanovení § 23 odst.2 a 24 odst.1 zákona.V případě,že by výtěžek zpeněžení konkursní podstaty na úhradu všech uplatněných pohledávek nepostačoval,uspokojí se poměrně;mezi uplatněné pohledávky se zařazují i pohledávky podle § 23 odst.2 a § 24 odst.1 zákona.V Nálezu je uvedeno :….“To znamená povinnost členů družstva-konkursních věřitelů po ocenění bytových jednotek a po převodu vlastnictví k nim uhradit rozdíl mezi poměrným uspokojením jejich pohledávky a cenou bytové jednotky (§27odst.5 zákona o konkursu a vyrovnání per analogiam).“

6. Aplikace ustanovení § 15 odst.1 písm.c zákona o konkursu a vyrovnání shledal Ústavní soud „v předmětné věci v rozporu s jeho účelem a smyslem a jako takovou je nutné ji odmítnout „.Podle § 15 odst.1 písm.c zákona o konkursu a vyrovnání ,ve kterém je stanovená neúčinnost a odporovatelnost právních úkonů –jestliže byl prohlášen konkurs,jsou vůči věřitelům neúčinné právní úkony dlužníka,provedené v posledních šesti měsících před podáním návrhu na prohlášení konkursu anebo po podání tohoto návrhu do prohlášení konkursu,kterými převádí věci,práva a jiné majetkové hodnoty ze svého majetku na jiné osoby bezplatně.Ústavní soud došel k názoru,že v případě bezplatných převodů bytových jednotek podle § 23 odst.2 a § 24 odst.1 zákona se nejedná o naplnění výše uvedeného § 15 odst.1 písm.c zákona o konkursu a vyrovnání,protože je „ bezplatnost převodu dána nikoli projevem svobodné vůle dlužníka,nýbrž je dána ex lege „.

Závěrem lze pouze konstatovat,že Nález ozřejmil zejména postavení člena bytového družstva,kterému svědčí právo na bezplatný převod jednotky do vlastnictví ve smyslu zákona ve vztahu k zákonu o konkursu a vyrovnání a náležitosti smlouvy o převodu jednotky z hlediska vzájemného finančního vypořádání.I nadále existují otázky praxe,které nebyly řešeny Nálezem, avšak které ve smyslu uvedeného Nálezu Ústavního soudu lze řešit bez narušování právní jistoty dotčených osob.

Vzhledem k tomu,že finanční vypořádání bylo častým předmětem dotazů a že celý „případ Kavčí skála „ byl zjednodušován i v tisku na otázku finančního vypořádání ,pro ilustraci je níže uvedena část smlouvy o převodu jednotky,týkající se finančního vypořádání,která byla předmětem zkoumání Ústavním soudem v rámci výše uvedené ústavní stížnosti :

„ VI.
Finanční vypořádání

1. Přejímající uhradil předávajícímu na základě výzvy na jeho účet částku nesplaceného dlouhodobého investičního úvěru, která ke dni 30.6.1998 na převáděný byt činila:
39 800,-- Kč

Potvrzení banky o úhradě tvoří Přílohu č. 2 této smlouvy.

2. Přejímající souhlasí s tím, aby zůstatek prostředků určených na financování údržby a oprav společných částí a zařízení domu připadající na převáděný byt včetně dalšího přírůstku těchto prostředků z nájemného sníženého o případné čerpání ode dne podpisu smlouvy o správcovství podle odstavce 3 tohoto článku, byl veden u předávajícího do doby převodu vlastnictví k bytu a poté převeden na účet správce domu.

3. Předávající je povinen:

a) Použít částku nesplaceného dlouhodobého investičního úvěru uvedeného v odstavci 1 tohoto článku k mimořádné jednorázové splátce úvěru bance spolu s pravidelnou splátkou úvěru ke dni 30.6.1998 a přitom označit bance, kterých jednotek se mimořádná splátka týká.

b) Provést vyúčtování dosavadní poskytnuté zálohy na nájemné a zálohy na plnění spojená s užíváním bytu po uzavření účetního období (tj. kalendářní rok) do 30.6. následujícího roku po podpisu smlouvy.“

Doporučujeme,aby družstva v zájmu předcházení zbytečným komplikacím při převodech jednotek z vlastnictví družstva, i nadále postupovala při zjišťování prostředků určených k vypořádání podle výkladu § 24 odst.7 zákona,který je uveden ve Zpravodaji SČMBD č.3 ze dne 15.4.2004

V Praze dne 8.6.2004