SVJ si nezvolilo svůj statutární orgán. Co s tím?
Dobrý den, obracím se na vás s aktuálním problémem. Jaké je právní postavení společenství vlastníků bytových jednotek (SVJ), pokud si nezvolilo svůj statutární orgán? -- (V.K., Havlíčkův Brod)
Jedná se o situaci, která není jednoznačná. Pro názornost rozdělím odpověď na Vaši otázku na tři části.
Otázky, které s tím souvisejí, řeší zákon č.72/1994 Sb. (dále jen zákon) o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, zejména jeho § 9. A řeší je velmi nedokonale.
Společenství vlastníků jednotek je ze zákona právnickou osobou ve smyslu § 18 občanského zákoníku a tudíž musí mít statutární orgán, tj. orgán, který je oprávněn jednat za společenství, jako by jednala právnická osoba sama. Zákon stanovuje, že orgány společenství jsou shromáždění vlastníků jednotek (dále jen shromáždění), výbor společenství (dále jen výbor) nebo ten vlastník jednotek, kterého v případě, že není zvolen výbor, shromáždění pověří výkonem funkce výboru (dále jen pověřený vlastník), a další orgány, které si společenství určí ve svých stanovách.
Shromáždění je nejvyšším orgánem SVJ. Na jeho první schůzi, která by se měla konat do 60 dnů po vzniku společenství, se schvalují stanovy a volí orgány SVJ. V dalším ustanovení zákona je uvedeno, že nesejde-li se shromáždění k volbě orgánů společenství, nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu. V případě, že nikdo takový neexistuje, plní tuto funkci zakládající vlastníci jednotek, tedy ti, kteří se stali členy společenství dnem vzniku společenství.
V případě družstev uvedených v § 24 odst.1 a 2 zákona, tj. dříve označovaná jako SBD a LBD, která byla vlastníkem budovy a vykonávala správu domu před účinnosti zákona č. 103/2000 Sb. (tj. před 1. 7. 2000), tak plní funkci orgánů společenství tato družstva až do doby, kdy budou orgány společenství zvoleny.
Jak je výše uvedeno, zákon říká, že pověřený vlastník (ve většině případů družstvo), nebo zakládající členové společenství, nebo výše uvedená družstva plní funkci orgánů do doby, kdy budou orgány zvoleny (lze z toho dovodit, že to neplatí pro družstva uvedena v § 24 odst.1 a 2 zákona). Otázkou zůstává, zda i pro ně platí pětileté funkční období jako pro zvolené orgány.
Nejvyšší orgán – shromáždění se nevolí, to znamená, že družstvo může dle zákona plnit funkci pouze statutárního orgánu (výboru společenství) nebo dalšího orgánu – nejčastěji kontrolní komise, který je uveden ve schválených stanovách. V případě, že shromáždění neschválilo stanovy společenství, zákon říká, že platí pro takové společenství stanovy vzorové, tj. ty, které jsou přílohou nařízení vlády č.371/2004 Sb. ve znění pozdějších předpisů.
Z toho, co jsem uvedla v předchozím bodu, vyplývá, že rozhodování v rozsahu statutárního orgánu u SVJ, které si statutární orgán nezvolilo, je v působnosti buď pověřeného vlastníka, nebo zakládajících členů, anebo družstva/původního vlastníka.
Položená otázka je velmi široká. Je totiž velmi relativní co je důležité rozhodnutí v konkrétní situaci a času. Obecně lze problém rozdělit podle toho, kdo je podle zákona o konkrétních věcech oprávněn rozhodovat :
3.1) do výluční pravomoci shromáždění náleží rozhodovat :
3.2) výbor nebo nebyl-li zvolen, tak pověřený vlastník, jako výkonný orgán společenství dle zákona je statutárním orgánem a má rozhodovat o věcech spojených se správou domu mimo
záležitostí, které si shromáždění předem vyhradilo. Pravomoci tohoto statutárního orgánů jsou dány zákonem a stanovami společenství, jedná se zejména o :
Zákon o vlastnictví bytů nabyl účinnosti dne 1. května 1994. Navzdory tomu, že od té doby prošel několika novelami, jde o právní úpravu vlastnictví velmi nedokonalou, která stále způsobuje aplikační problémy. Nezbývá nám než doufat, že tyto negativní zkušenosti povedou naše zákonodárce k větší pečlivosti a odpovědnosti při další úpravě výše uvedených vztahu.
JUDr. Eva Batunová, legislativní a právní oddělení SČMBD
(TM - Družstevní bydlení, 2007/2)
V jakém je SVJ postavení
Otázky, které s tím souvisejí, řeší zákon č.72/1994 Sb. (dále jen zákon) o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, zejména jeho § 9. A řeší je velmi nedokonale.
Společenství vlastníků jednotek je ze zákona právnickou osobou ve smyslu § 18 občanského zákoníku a tudíž musí mít statutární orgán, tj. orgán, který je oprávněn jednat za společenství, jako by jednala právnická osoba sama. Zákon stanovuje, že orgány společenství jsou shromáždění vlastníků jednotek (dále jen shromáždění), výbor společenství (dále jen výbor) nebo ten vlastník jednotek, kterého v případě, že není zvolen výbor, shromáždění pověří výkonem funkce výboru (dále jen pověřený vlastník), a další orgány, které si společenství určí ve svých stanovách.
Shromáždění je nejvyšším orgánem SVJ. Na jeho první schůzi, která by se měla konat do 60 dnů po vzniku společenství, se schvalují stanovy a volí orgány SVJ. V dalším ustanovení zákona je uvedeno, že nesejde-li se shromáždění k volbě orgánů společenství, nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu. V případě, že nikdo takový neexistuje, plní tuto funkci zakládající vlastníci jednotek, tedy ti, kteří se stali členy společenství dnem vzniku společenství.
V případě družstev uvedených v § 24 odst.1 a 2 zákona, tj. dříve označovaná jako SBD a LBD, která byla vlastníkem budovy a vykonávala správu domu před účinnosti zákona č. 103/2000 Sb. (tj. před 1. 7. 2000), tak plní funkci orgánů společenství tato družstva až do doby, kdy budou orgány společenství zvoleny.
Jak je výše uvedeno, zákon říká, že pověřený vlastník (ve většině případů družstvo), nebo zakládající členové společenství, nebo výše uvedená družstva plní funkci orgánů do doby, kdy budou orgány zvoleny (lze z toho dovodit, že to neplatí pro družstva uvedena v § 24 odst.1 a 2 zákona). Otázkou zůstává, zda i pro ně platí pětileté funkční období jako pro zvolené orgány.
Nejvyšší orgán – shromáždění se nevolí, to znamená, že družstvo může dle zákona plnit funkci pouze statutárního orgánu (výboru společenství) nebo dalšího orgánu – nejčastěji kontrolní komise, který je uveden ve schválených stanovách. V případě, že shromáždění neschválilo stanovy společenství, zákon říká, že platí pro takové společenství stanovy vzorové, tj. ty, které jsou přílohou nařízení vlády č.371/2004 Sb. ve znění pozdějších předpisů.
Kdo rozhoduje?
Z toho, co jsem uvedla v předchozím bodu, vyplývá, že rozhodování v rozsahu statutárního orgánu u SVJ, které si statutární orgán nezvolilo, je v působnosti buď pověřeného vlastníka, nebo zakládajících členů, anebo družstva/původního vlastníka.
Jak má takové SVJ postupovat, pokud potřebuje učinit důležité rozhodnutí?
Položená otázka je velmi široká. Je totiž velmi relativní co je důležité rozhodnutí v konkrétní situaci a času. Obecně lze problém rozdělit podle toho, kdo je podle zákona o konkrétních věcech oprávněn rozhodovat :
3.1) do výluční pravomoci shromáždění náleží rozhodovat :
- a) o věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka budovy,
- b) o změně účelu užívání domu
- c) o podstatných změnách týkajících se společných částí domu
- d) volí členy orgánů
- e) o schválení nebo změně stanov
- f) o způsobu stanovení výše záloh na náklady spojené se správou ,
- g) o tom, zda se uzavře smlouva o zástavním právu k jednotkám (je nutný souhlas vlastníků těchto jednotek)
- h) o způsobu rozúčtování cen služeb
- i) o dalších věcech spojených se správou za předpokladu, že si takové rozhodování předem vyhradí.
3.2) výbor nebo nebyl-li zvolen, tak pověřený vlastník, jako výkonný orgán společenství dle zákona je statutárním orgánem a má rozhodovat o věcech spojených se správou domu mimo
záležitostí, které si shromáždění předem vyhradilo. Pravomoci tohoto statutárního orgánů jsou dány zákonem a stanovami společenství, jedná se zejména o :
- a) jednání navenek za společenství
- b) svolávání shromáždění, příprava podkladů, řízení jednání
- c) stanovení výše a splatnosti záloh vlastníků na náklady spojené se správou domu
- d) o rozhodování dle shromážděním přijatého způsobu o výši a splatnosti jednotlivých rozúčtování cen služeb a nákladů spojených se správou domu a společenství není-li rozúčtování cen služeb stanoveno zvláštním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu
- e) o pojištění domu
- f) podání návrhu na zápis do rejstříku
- g) pronájmu společných částí domu a nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků
- h) vymáhání plnění povinností vlastníků.
Závěrem
Zákon o vlastnictví bytů nabyl účinnosti dne 1. května 1994. Navzdory tomu, že od té doby prošel několika novelami, jde o právní úpravu vlastnictví velmi nedokonalou, která stále způsobuje aplikační problémy. Nezbývá nám než doufat, že tyto negativní zkušenosti povedou naše zákonodárce k větší pečlivosti a odpovědnosti při další úpravě výše uvedených vztahu.
JUDr. Eva Batunová, legislativní a právní oddělení SČMBD
(TM - Družstevní bydlení, 2007/2)
