Převádění bytů z vlastnictví družstva do vlastnictví členů-cizinců
Tento text reaguje na dotazy družstev zejména ohledně převádění bytů a nebytových prostor (dále jen jednotek) družstva do vlastnictví jejich členů - cizinců. Pro lepší orientaci v této problematice uvádím některé související okruhy otázek.
Pro převádění jednotek družstva do vlastnictví jeho členům platí ustanovení zákona
č.72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, (dále jen "zákon").
V § 23 zákona je stanoveno, že jednotku ve vlastnictví bytového družstva, jejíž nájemcem je fyzická osoba - člen družstva, lze převést jen tomuto členovi družstva a uvádí další podmínky mimo jiné, že tím nejsou dotčená ustanovení devizových předpisů.
Platnými a účinnými devizovými předpisy jsou v současné době zákon č.219/1995 Sb., ve znění pozdějších předpisů; poslední změna byla provedena zákonem č. 354/2004 Sb.,( dále jen devizový zákon), která nabyla účinnosti dnem vstupu smlouvy o přistoupení České republiky k Evropské unii v platnost, tj. 1. 5. 2004, s výjimkou části druhé čl. II bodu 2.Tato novela přinesla zejména nové znění § 17 devizového zákona upravující nabývání tuzemských nemovitostí tj. i jednotek.
Základní pojmy pro posouzení výše uvedeného problému jsou uvedeny v § 1 devizového zákona. Jedná se o pojem tuzemec, kterým je fyzická osoba s trvalým pobytem v tuzemsku nebo právnická osoba se sídlem v tuzemsku. Tuzemec je tedy vymezen na základě trvalého pobytu u fyzických osob a sídla u právnických osob v tuzemsku.
Trvalým pobytem fyzické osoby je podle zákona č.133/2000 Sb., o evidence obyvatel a rodných číslech, místo, kde má občan (fyzická osoba ) byt, rodinu, rodiče nebo zaměstnání a majetek. Podle zákona č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky, může trvale pobývat na území České republiky cizinec, a to na základě povolení k trvalému pobytu. Podle devizového zákona lze dovodit, že cizinec, který má trvalý pobyt v tuzemsku, tedy na území České republiky, je z pohledu devizového zákona považován za tuzemce. Cizozemec je v devizovém zákoně vymezen negativně, je jím fyzická nebo právnická osoba, která nesplňuje podmínku trvalého pobytu, resp. sídla, v tuzemsku.
Při výkladu § 17 devizového zákona se musí vycházet z výše uvedených základních pojmů – tuzemec, cizozemec; v § 17 odst.1 je určeno kdo může nabývat pozemky, které tvoří zemědělský půdní fond nebo do něj náleží, a pozemky určené k plnění funkcí lesa.
Pro posouzení možnosti převodu jednotky z vlastnictví družstva do vlastnictví členů je rozhodující § 17 odst. 2, cit. : „ Další, v odstavci 1 neuvedené nemovitosti, mohou nabývat:
a) tuzemci,
b) cizozemci s českým státním občanstvím,
c) cizozemci s průkazem o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu Evropských společenství,
d) cizozemci - právnické osoby, které umístí v tuzemsku podnik nebo organizační složku podniku a jsou oprávněny v tuzemsku podnikat,
e) ostatní cizozemci pouze:
1. děděním,
2. pro diplomatické zastoupení státu za podmínky vzájemnosti,
3. do společného jmění manželů, z nichž pouze jeden je českým státním občanem nebo tuzemcem,
4. od příbuzného v řadě přímé, sourozence nebo manžela,
5. výměnou za jinou nemovitost v tuzemsku, jejíž cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu nepřevyšuje cenu původní nemovitosti zjištěnou podle zvláštního právního předpisu,
6. na základě předkupního práva z titulu podílového spoluvlastnictví,
7. výstavbou na vlastním pozemku,
8. jde-li o pozemek, který tvoří jeden funkční celek s nemovitou stavbou v jejich vlastnictví, nebo
9. pokud tak výslovně stanoví zvláštní zákon.“
Ve většině výše uvedených případů u nabývání nemovitostí se jedná o zachování původního stavu a jde pouze o částečně nový, liberalizovaný režim ve smyslu podmínek stanovených ve Smlouvě o přistoupení ČR do EU.
Oprávnění nabývat tuzemské nemovitosti tedy i byty nebo nebytové prostory s výjimkou zemědělské půdy a lesů mají nově všichni občané ostatních členských států EU, kteří získají „ průkaz o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu ES“ v České republice. U zahraničních společností – právnických osob nedošlo poslední právní úpravou ke změně, mohou volně nabývat tuzemské nemovitosti za podmínek výše uvedených, s výjimkou zemědělské půdy a lesů.
V § 17 odst. 2 písm. e) bod 1 až 9 devizového zákona jak je výše uvedeno, jsou taxativně uvedeny výjimky, na základě kterých mohou ostatní cizozemci nabývat nemovitosti neuvedené v §17 odst.1 . Nově je umožněno, aby do společného jmění nabývali tuzemské nemovitosti, tedy i jednotky, i manželské páry se společným členstvím v družstvu, ve kterých je pouze jedna osoba s českým občanstvím nebo je tuzemcem.
Ke změně novou úpravou došlo u převodů nemovitosti, tedy i jednotek, u přímých příbuzných nejenom jako dosud v řadě sestupné, ale i naopak, tzn. např. i potomek má možnost převést nemovitost na svého rodiče – cizozemce, a dále umožňuje převody i na další blízké osoby.
Další novinku , kterou přinesla poslední novela devizového zákona je, že umožnila, aby cizozemec, který již vlastní stavbu-jednotku v tuzemsku, mohl zároveň získat do svého vlastnictví také pozemek, který s touto stavbou tvoří jeden funkční celek. Je to řešení zejména pro případy, kdy se cizozemec stal např. na základě dědictví nebo darováním vlastníkem jednotky v domě, kde následně došlo k převodu všech podílů na společných pozemcích na jednotlivé vlastníky jednotek a pouze jeho podíl nemohl být tímto způsobem převeden. Táto úprava umožňuje naplnění záměru sledovaného zákonem, tzn. sjednotit vlastnictví jednotek s příslušejícím podílem na zastavěném, resp. bezprostředně souvisejícím pozemku.
Stát podle poslední úpravy může převést spoluvlastnický podíl na pozemku na jednotku, pokud jednotka po převodu z vlastnictví bytového družstva následně změnila vlastníka a i když je jím dnes cizozemec.
Z výše uvedeného vyplývá, že pro převody jednotek ve smyslu zákona, nejsou určující pojmy jako je občanství dle zákona č. 40/1993 Sb. o nabývání a pozbývání státního občanství České republiky, ve znění pozdějších předpisů, ale je nutno postupovat v souladu s pojmy, které jsou upraveny devizovým zákonem. Dodržováním uvedených ustanovení se bytové družstvo nemůže dostat do kolize s ostatními právními normami.
V § 23 zákona je stanoveno, že jednotku ve vlastnictví bytového družstva, jejíž nájemcem je fyzická osoba - člen družstva, lze převést jen tomuto členovi družstva a uvádí další podmínky mimo jiné, že tím nejsou dotčená ustanovení devizových předpisů.
Platnými a účinnými devizovými předpisy jsou v současné době zákon č.219/1995 Sb., ve znění pozdějších předpisů; poslední změna byla provedena zákonem č. 354/2004 Sb.,( dále jen devizový zákon), která nabyla účinnosti dnem vstupu smlouvy o přistoupení České republiky k Evropské unii v platnost, tj. 1. 5. 2004, s výjimkou části druhé čl. II bodu 2.Tato novela přinesla zejména nové znění § 17 devizového zákona upravující nabývání tuzemských nemovitostí tj. i jednotek.
Základní pojmy pro posouzení výše uvedeného problému jsou uvedeny v § 1 devizového zákona. Jedná se o pojem tuzemec, kterým je fyzická osoba s trvalým pobytem v tuzemsku nebo právnická osoba se sídlem v tuzemsku. Tuzemec je tedy vymezen na základě trvalého pobytu u fyzických osob a sídla u právnických osob v tuzemsku.
Trvalým pobytem fyzické osoby je podle zákona č.133/2000 Sb., o evidence obyvatel a rodných číslech, místo, kde má občan (fyzická osoba ) byt, rodinu, rodiče nebo zaměstnání a majetek. Podle zákona č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky, může trvale pobývat na území České republiky cizinec, a to na základě povolení k trvalému pobytu. Podle devizového zákona lze dovodit, že cizinec, který má trvalý pobyt v tuzemsku, tedy na území České republiky, je z pohledu devizového zákona považován za tuzemce. Cizozemec je v devizovém zákoně vymezen negativně, je jím fyzická nebo právnická osoba, která nesplňuje podmínku trvalého pobytu, resp. sídla, v tuzemsku.
Při výkladu § 17 devizového zákona se musí vycházet z výše uvedených základních pojmů – tuzemec, cizozemec; v § 17 odst.1 je určeno kdo může nabývat pozemky, které tvoří zemědělský půdní fond nebo do něj náleží, a pozemky určené k plnění funkcí lesa.
Pro posouzení možnosti převodu jednotky z vlastnictví družstva do vlastnictví členů je rozhodující § 17 odst. 2, cit. : „ Další, v odstavci 1 neuvedené nemovitosti, mohou nabývat:
a) tuzemci,
b) cizozemci s českým státním občanstvím,
c) cizozemci s průkazem o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu Evropských společenství,
d) cizozemci - právnické osoby, které umístí v tuzemsku podnik nebo organizační složku podniku a jsou oprávněny v tuzemsku podnikat,
e) ostatní cizozemci pouze:
1. děděním,
2. pro diplomatické zastoupení státu za podmínky vzájemnosti,
3. do společného jmění manželů, z nichž pouze jeden je českým státním občanem nebo tuzemcem,
4. od příbuzného v řadě přímé, sourozence nebo manžela,
5. výměnou za jinou nemovitost v tuzemsku, jejíž cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu nepřevyšuje cenu původní nemovitosti zjištěnou podle zvláštního právního předpisu,
6. na základě předkupního práva z titulu podílového spoluvlastnictví,
7. výstavbou na vlastním pozemku,
8. jde-li o pozemek, který tvoří jeden funkční celek s nemovitou stavbou v jejich vlastnictví, nebo
9. pokud tak výslovně stanoví zvláštní zákon.“
Ve většině výše uvedených případů u nabývání nemovitostí se jedná o zachování původního stavu a jde pouze o částečně nový, liberalizovaný režim ve smyslu podmínek stanovených ve Smlouvě o přistoupení ČR do EU.
Oprávnění nabývat tuzemské nemovitosti tedy i byty nebo nebytové prostory s výjimkou zemědělské půdy a lesů mají nově všichni občané ostatních členských států EU, kteří získají „ průkaz o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu ES“ v České republice. U zahraničních společností – právnických osob nedošlo poslední právní úpravou ke změně, mohou volně nabývat tuzemské nemovitosti za podmínek výše uvedených, s výjimkou zemědělské půdy a lesů.
V § 17 odst. 2 písm. e) bod 1 až 9 devizového zákona jak je výše uvedeno, jsou taxativně uvedeny výjimky, na základě kterých mohou ostatní cizozemci nabývat nemovitosti neuvedené v §17 odst.1 . Nově je umožněno, aby do společného jmění nabývali tuzemské nemovitosti, tedy i jednotky, i manželské páry se společným členstvím v družstvu, ve kterých je pouze jedna osoba s českým občanstvím nebo je tuzemcem.
Ke změně novou úpravou došlo u převodů nemovitosti, tedy i jednotek, u přímých příbuzných nejenom jako dosud v řadě sestupné, ale i naopak, tzn. např. i potomek má možnost převést nemovitost na svého rodiče – cizozemce, a dále umožňuje převody i na další blízké osoby.
Další novinku , kterou přinesla poslední novela devizového zákona je, že umožnila, aby cizozemec, který již vlastní stavbu-jednotku v tuzemsku, mohl zároveň získat do svého vlastnictví také pozemek, který s touto stavbou tvoří jeden funkční celek. Je to řešení zejména pro případy, kdy se cizozemec stal např. na základě dědictví nebo darováním vlastníkem jednotky v domě, kde následně došlo k převodu všech podílů na společných pozemcích na jednotlivé vlastníky jednotek a pouze jeho podíl nemohl být tímto způsobem převeden. Táto úprava umožňuje naplnění záměru sledovaného zákonem, tzn. sjednotit vlastnictví jednotek s příslušejícím podílem na zastavěném, resp. bezprostředně souvisejícím pozemku.
Stát podle poslední úpravy může převést spoluvlastnický podíl na pozemku na jednotku, pokud jednotka po převodu z vlastnictví bytového družstva následně změnila vlastníka a i když je jím dnes cizozemec.
Z výše uvedeného vyplývá, že pro převody jednotek ve smyslu zákona, nejsou určující pojmy jako je občanství dle zákona č. 40/1993 Sb. o nabývání a pozbývání státního občanství České republiky, ve znění pozdějších předpisů, ale je nutno postupovat v souladu s pojmy, které jsou upraveny devizovým zákonem. Dodržováním uvedených ustanovení se bytové družstvo nemůže dostat do kolize s ostatními právními normami.
